Die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Schweriner Vorstadt wurde am 30.09.2004 beschlossen und mit ihrer Veröffentlichung im Stadtanzeiger am 01.11.2004 rechtskräftig.
Seitdem hat sich das Gebiet positiv verändert. Grundstücks­eigentümer und Einwohner profitieren von den Verbesserungen im Gebäudebestand sowie der Umgestaltung und Aufwertung der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze.
Der Gesetzgeber sieht vor, in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahmen Ausgleichsbeträge zu erheben. Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung dienen dem Zweck, neben Bund, Land und Kommunen auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Der Ausgleichbetrag ist demzufolge der Anteil des einzelnen Grundstückseigentümers an den Kosten der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Dieser entspricht dabei der durch die städtebauliche Sanierungsmaß­nahme als Ganzes herbeigeführten Erhöhung des Bodenwertes des betroffenen Grundstücks.
Die Beteiligung der Eigentümer ergibt sich zum einen aus der Verpflichtung des Baugesetzbuches und zum anderen auch aus dem Grundgesetz, das im Artikel 14 privates Eigentum nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbindet. Eine zusätzliche Belastung der Grundstückseigentümer stellen die Ausgleichsbeträge nicht dar, da innerhalb des Sanierungsgebietes „Schweriner Vorstadt“ für die Dauer der Sanierungsmaßnahme die sonst üblichen Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 BauGB sowie Anliegerbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz Mecklenburg-Vorpommern nicht erhoben werden.
Die Ausgleichsbeträge werden üblicherweise mit Abschluss des Sanierungsverfahrens, d. h. nach der Aufhebung der Sanierungssatzung durch Beschluss der Stadtvertretung, fällig und per Bescheid durch die Stadt erhoben. Der Gesetzgeber eröffnet jedoch die Möglichkeit, den Eigentümern vor Aufhebung der Sanierungssatzung eine vorzeitige Ablösung nach § 154 BauGB mit der Gewährung eines Verfahrensabschlages anzubieten.

Die Sanierungssatzung „Schweriner Vorstadt“ wird gemäß Beschluss VII/0737/22 der Stadtvertretung vom 15.09.2022 zum 01.01.2026 aufgehoben.

Mit der Frist zum 01.01.2026 möchte die Barlachstadt Güstrow allen privaten Eigentümern, die an ihren Gebäuden noch Sanierungsmaßnahmen durchführen möchten bzw. müssen, die Möglichkeit geben, von den steuerlichen Begünstigungen bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb des beschlossenen Zeitraumes Gebrauch zu machen. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie beim Stadtentwicklungsamt der Barlachstadt Güstrow, Baustraße 33 in 18273 Güstrow, Telefon 03843 769-441 oder per E-Mail bei Kathrin.kummernuss@guestrow.de.

Alle Grundstückseigentümer, die von der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages bisher keinen Gebrauch gemacht haben, erhalten im Januar/Februar 2023 letztmalig ein schriftliches Angebot der Barlachstadt Güstrow zur vorzeitigen Ablösung. Hierfür wird gemäß Beschluss VII/0738/22 der Stadtvertretung vom 15.09.2022 ein Verfahrensabschlag von 20 Prozent gewährt.

Grundstückseigentümer, die das Angebot über die vorzeitige Ab­lösung des Ausgleichsbetrages in Anspruch nehmen möchten, müssen die dem Schreiben beigefügten Vereinbarungen über die Ablösung des Ausgleichsbetrages unterschreiben und in zwei­facher Ausfertigung an die Barlachstadt Güstrow zurück senden. Nach Unterzeichnung beider Ausfertigungen durch den Bürgermeister und die 1.Stadträtin erhalten sie ein Exemplar dieser Vereinbarung für ihre Unterlagen.
Darüber hinaus können Sie für Ihre persönlichen Anfragen zu den freiwilligen Ablösevereinbarungen unter der Tel.: 03843 769-265 im Kämmereiamt bzw. per E- Mail bei Franziska.Lau@guestrow.de einen individuellen Termin vereinbaren.
Nachfolgend möchten wir die wichtigsten Rechtsgrundlagen und Sachverhalte zum Thema Ausgleichsbeträge vorab erläutern und Antworten auf die häufigsten Fragestellungen geben.

1. Warum müssen Ausgleichsbeträge gezahlt werden?

§ 154 Absatz 1 Satz 1 BauGB:

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.“

• Die Maßnahmen führten im Allgemeinen zu Zustandsverbesserungen und damit zu entsprechenden Bodenwert­erhöhungen der Grundstücke im Sanierungsgebiet.
• Der Gesetzgeber will, dass diese sanierungsbedingten Vorteile von den begünstigten Eigentümern der Allgemeinheit zurückgegeben werden.
• Es soll sichergestellt werden, dass die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen, die ohne Gegenleistung des Eigentümers erst durch Maßnahmen der Stadt bewirkt wurden, zur Finanzierung der Sanierung heran gezogen werden.

§ 154 Absatz 1 Satz 2 BauGB:

„Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Bei­trägen für die Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich fest­gelegten Sanierungs­gebiet nicht anzuwenden.“

Das heißt: Weitere Beitragsforderungen (Straßenbaubeiträge, Erschließungsbeiträge) können gegenüber den Grundstücks­eigentümern grundsätzlich innerhalb des Sanierungsgebietes nicht geltend gemacht werden.

2. Wie wird die Höhe des Ausgleichsbetrages festgestellt?

Definition geregelt im § 154 Abs. 2 BauGB:

„Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert)."
Anfangswert ist der Wert, den das Grundstück gehabt hätte, wenn die Sanierung nicht durchgeführt worden wäre. Der Endwert ist der Bodenwert, den das Grundstück durch die Sanierung tatsächlich hat. Die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert nennt man „sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung".
Nur die Bodenwerte sind Gegenstand der Abschöpfung der Ausgleichsbeträge, nicht die Gebäude.
Im Sanierungsgebiet „Schweriner Vorstadt“ bildet das „Gutachten über die Höhe lagetypischer Anfangswerte und Endwerte sowie Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Baugesetzbuch (BauGB) für die Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und Erweiterungsgebiet „Schweriner Vorstadt“; „Östlich Ulmenstraße“ 18273 Güstrow“ die Grundlage für die vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen.
Das Gutachten wurde von Dr. Ing. Ronald Unbehau, als von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, im Auftrag des Sanierungsträgers der DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, zum Wertermittlungsstichtag 01.11.2016 erstellt.
Das Gutachten wurde auf der Grundlage der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund­stücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I 2010, 630) sowie den einschlägigen Rechtsvorschriften und Bewertungsstandards erarbeitet. Gegenstand der Bewertung sind die fiktiv unbebauten Grundstücke. Die vorhandene Bausubstanz sowie sonstige Auf- und Einbauten bleiben unberücksichtigt.

3. Wer muss zahlen?

§ 154 Absatz 1 Satz 1 BauGB:

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.“

Das heißt: Ausgleichsbeträge muss jeder Grundstückseigentümer zahlen, der an dem Tag, an dem die Sanierungssatzung rechtskräftig aufgehoben wird, Eigentümer ist. Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an dem Grundstück ausgleichsbetragspflichtig. Der Betrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

4. Wann ist zu zahlen?

§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB:

„Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten.“

Die Sanierung gilt mit Aufhebung der Sanierungssatzung offiziell als „abgeschlossen“. Ab diesem Tag ist die Gemeinde gesetzlich verpflichtet, Ausgleichsbeträge zu erheben.
Die Stadtvertretung der Barlachstadt Güstrow hat die Sanierungssatzung „Schweriner Vorstadt“ durch Beschluss zum 01.01.2026 aufgehoben.

5. Ausnahmen

5.1.  § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB:

„Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann."

5.2.  § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB

„Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen …“ (Ablösevereinbarungen)

Das Ministerium für Verkehr, Bau- und Landesentwicklung M-V empfiehlt, von der Möglichkeit der vorzeitigen und freiwilligen Ablösung der Ausgleichsbeträge Gebrauch zu machen.
Für die vorzeitige Ablösung kann ein Verfahrensabschlag auf den ermittelten Ausgleichsbetrag gewährt werden. Die Barlachstadt Güstrow gewährt den betroffenen Grundstückseigentümern letztmalig einen Verfahrensabschlag in Höhe von 20 % (Beschluss der Stadtvertretung der Barlachstadt Güstrow vom 15.09.2022).

6. Welche Vorteile hat die vorzeitige Ablösung?

6.1. für die Grundstückseigentümer

• Geldersparnis
  Durch die Gewährung eines Verfahrensabschlages lässt sich der zu zahlende Betrag  deutlich reduzieren.
• Rechtssicherheit
  Die Ablösung ist eine verbindliche Vereinbarung. Auch wenn zukünftig weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen erzielt werden, ist diese Zahlungsverpflichtung endgültig abgegolten.
• Steuervorteil
  Der Ausgleichsbetrag kann steuerlich geltend gemacht werden. Die abschließende Prüfung und Festlegung liegt jedoch beim Finanzamt. Auf Wunsch wird Ihnen eine entsprechende Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt nach Zahlungseingang  ausgestellt.
• Zeitgewinn
  Der Grundstückseigentümer kann sofort kalkulieren, welche Kosten aus der Sanierung  noch auf ihn zukommen.
• Planungssicherheit
  Nach der Zahlung des Ausgleichsbetrages kann eine Löschung des Sanierungsvermerkes erfolgen. Nach Löschung des Sanierungsvermerks sind keine sanierungsrechtlichen Genehmigungen mehr erforderlich. Damit entfallen allerdings die förder- und   steuerrechtlichen Vorteile eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks.

6.2. für die Gemeinde

Ausgleichsbeträge, die durch die vorzeitige Ablösung von der Gemeinde eingenommen werden reduzieren die Kosten der Sanierung und die Kosten des Verwaltungsaufwandes, der bei einer Festsetzung des Ausgleichsbetrages entsteht.

7. Wie kann der Ausgleichsbetrag durch vorzeitige Ablösung reduziert werden?

7.1. Beispielrechnung

Ausgleichsbetrag = (Endwert - Anfangswert) x  Grundstücksgröße
             (in €/m²       in €/m²)    in m²

= (55,00 €/m² - 50,00 €/m²) x 500 m²
= 2.500 €
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7.2. Nachlassberechnung

8.  Was muss ich tun, um den Verfahrensabschlag zu erhalten?

Sofern Sie an einer vorzeitigen und freiwilligen Ablösung interessiert sind, wenden Sie sich  an das Kämmereiamt der Barlachstadt Güstrow, Baustraße 33, 18273 Güstrow, Telefon 03843 769-265 bzw. per E- Mail an Franziska.Lau@guestrow.de.

Die Ausgleichsbetragserhebung für Ihr im Sanierungsgebiet „Schweriner Vorstadt“ gelegenes Grundstück ist mit der vor­zeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages durch Abschluss dieser frei­willigen Vereinbarung endgültig erfüllt!

Kontakt:
Barlachstadt Güstrow
Öffentlichkeitsarbeit/Karin Bartock
Markt 1, 18273 Güstrow
Tel. 03843 769-101, Fax 769-501
karin.bartock@guestrow.de