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Anschrift

Barlachstadt Güstrow
Stadtentwicklungsamt
Abt. Stadtplanung
Baustraße 33
18273 Güstrow

Ansprechpartner

Frau Schmidt
Telefon: 03843 769-434
anja.schmidt@guestrow.de

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Integriertes Stadtentwicklungskonzept der Barlachstadt Güstrow

Die Barlachstadt Güstrow hat, wie fast alle Städte in Ostdeutschland, in den 90er Jahren hohe Bevölkerungsverluste durch Abwanderungen in Umlandgemeinden und in die alten Bundesländer hinnehmen müssen. Innerhalb der Stadt verlief die Bevölkerungsentwicklung sehr unterschiedlich. Während Stadtteile mit ausgewiesenen Flächen für Wohnungsneubau Bevölkerungszuwächse hatten, haben die Altstadt und die in großen Teilen in Plattenbauweise errichtete Südstadt im Zeitraum von 1993 bis 2002 ein Drittel der Bevölkerung verloren. 

Vor dem Hintergrund ständig steigenden Wohnungsleerstands wurde im Jahr 2002 das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ ins Leben gerufen. Neben der Sanierung und der Aufwertung des Wohnumfelds konnte mit diesem Programm auch der Rückbau leerstehender Wohnungen gefördert werden. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Fördermittel des Programms war die Teilnahme an dem Wettbewerb „Stadtumbau Ost: Für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen“ mit einem erarbeiteten, umsetzungsfähigem Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK). 

Die Stadtvertretung Güstrow hat am 05.07.2001 (Beschluss-Nr.: III/0702/01) die Erarbeitung eines Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes im Rahmen des Wettbewerbs „Stadtumbau Ost“ beschlossen. Ziel dieses Konzeptes war es, eine den geänderten demographischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entsprechende zukunftsorientierte Stadtentwicklung sicherzustellen. 

Mit Beschluss vom 15.08.2002 (Beschluss-Nr.: III/1117/02) wurden die Rahmenbedingungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) der Stadt Güstrow beschlossen.
Ein Ergebnis des Konzeptes war, die Wohngebiete der Stadt unterschiedlichen Typologien in Bezug auf Bauform, Bauhöhe, Baualter und Gestaltung, sogenannten Wohnquartieren, zuzuordnen. Diese 22 Quartiere wurden aufgrund ihres unterschiedlichen Handlungsbedarfes in folgende Gebietstypen eingeordnet: 

Darüber hinaus wurden folgende Fördergebiete für den Stadtumbau beschlossen:

  • Altstadt als Erhaltungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf
  • Südstadt 3. Bauabschnitt als Umstrukturierungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf
  • Bärstämmweg als Umstrukturierungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf
  • Distelberg als Umstrukturierungsgebiet
  • Südstadt 1. und 2. Bauabschnitt als Bestandserhaltungsgebiete mit langfristigem Umstrukturierungsbedarf
  • Mehrfamilienhausbebauung Schweriner Viertel (heutiges Sanierungsgebiet) als Erhaltungsgebiet 

Des Weiteren wurde das Rückbauziel, bis zum Jahr 2010 1.400 - 1.440 Wohneinheiten vom Markt zu nehmen und eine regelmäßige Berichterstattung politisch beschlossen. 

Für alle Gebiete wurde eine Aufnahme in das Förderprogramm Ost beim Ministerium beantragt. Diesem Antrag wurde nur für die Altstadt und die Südstadt stattgegeben. 

Im Jahr 2002 wurde mit den großen Wohnungsunternehmen der Stadt folgendes Rückbauprogramm verabredet: Altstadt (139 WE), Südstadt (917 WE), Distelberg (15 WE) und Bärstämmweg (40 WE), insgesamt ein Abriss von 1.111 WE. 

Mit Schreiben vom 21.12.2004 wurde die Stadt Güstrow und mit ihr weitere 43 Städte des Landes Mecklenburg-Vorpommern durch das Ministerium für Arbeit, Bau und Landesentwicklung aufgefordert, ihre Integrierten Stadtentwicklungskonzepte zu überprüfen, fortzuschreiben und mit den Fördermittelanträgen für das Programmjahr 2006 vorzulegen. Dies bedeutete, dass die weitere Förderung von Rückbau-, Sanierungs- und Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen von konkreten Aussagen zur sozialen, wohnungswirtschaftlichen und insgesamt städtebaulichen Entwicklung abhängig gemacht wurde.
Mit der Fortschreibung der Integrierten Stadtentwicklungskonzepte 2005 sollten insbesondere die Auswirkungen erfolgter Rückbau- und Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen in Verbindung mit Wohnungsumbauten und -sanierungen untersucht werden. 

In diesem Zusammenhang hat die Stadt Güstrow im Frühjahr 2005 eine gesamtstädtische Einwohnerbefragung durchführen lassen. Jeder 5. Güstrower Haushalt bekam anhand eines kurzen Fragebogens die Möglichkeit, seine Einschätzung zum Wohnstandort und anderen gesamtstädtischen Belangen wiederzugeben. Nicht nur für die Südstadt, sondern für die gesamte Stadt bestätigten sich die Ergebnisse von 2003 hinsichtlich der Wohnzufriedenheit. 

Grundlage für die Fortschreibung ist weiterhin die Erstellung eines Gesamtstädtischen Monitorings anhand des durch das Ministerium für Arbeit, Bau und Landesentwicklung vorgegebenen Indikatorenkataloges. 

Um die Indikatoren bedienen zu können, hat Güstrow ergänzend zu der vorhandenen Datenlage eine hausnummernweise Begehung der Stadt zur Wohnungsleerstandserfassung durchgeführt. 

Die zusammengetragenen Ergebnisse wurden in einer interdisziplinär besetzten Arbeitsgruppe (Wohnungsunternehmen, beauftragte Büros, Stadtwerke, Sanierungs- und Entwicklungsträger, Mitarbeiter aus allen Ämtern, Vorsitzende des Stadtentwicklungs- und Bauausschusses sowie Fraktionsvorsitzende) diskutiert, so dass die Fortschreibung des ISEK auf einer breiten Basis erarbeitet wurde und als Handlungsgrundlage für die weitere Arbeit dienen kann. 

Anhand der erhobenen Daten wurde eine Bevölkerungsprognose erstellt, die Grundlage für die Haushaltsprognose und Prognose des künftigen Wohnungsbedarfs war. 

Im Vergleich zu den Daten des ISEK 2002 hatten sich die Einwohnerverluste der Stadt Güstrow in den vergangenen drei Jahren verringert. Vor allem die Abwanderungen in Umlandgemeinden hatten sich soweit abgeschwächt, dass erstmals Bilanzgewinne entstehen konnten. Dennoch wurde im Prognosezeitraum bis 2020 mit sinkenden Einwohnerzahlen gerechnet. 

Die neue Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose bis 2020 kam zu günstigeren Ergebnissen als die Prognose 2002. Die Haushaltsentwicklung würde aufgrund der kleiner werdenden Haushaltsgrößen günstiger ausfallen, was zu einer verlangsamten Zunahme des Wohnungsleerstands führen muss. Deshalb wurde davon ausgegangen, dass der zuvor prognostizierte Wohnungsüberhang von 4.600 WE sich voraussichtlich auf 1120 einpendeln wird. Das mit den beiden großen Wohnungsunternehmen Güstrows vereinbarte Rückbauprogramm, dass insgesamt 1.111 WE vorsah, von denen 410 bis Ende 2005 abgerissen waren) erschien vor dem Hintergrund der aktuellen Trends ausreichend, um eine weitere Destabilisierung des Wohnungsmarktes in der Stadt Güstrow zu verhindern. Im Falle dass die beschriebenen positiven Trends anhalten, sollte dieses Rückbauprogramm mit den verbliebenen 701 WE bis zum Jahr 2015 gestreckt werden. 

Eine solche Streckung bedeutete, dass die bisher vorbereiteten Rückbauschwerpunkte gründlich zu überprüfen waren, auch mit Blick auf die Auswirkungen der Hartz-IV-Regelungen, die eine zusätzliche Nachfrage nach Zweiraumwohnungen und Wohnungen im industriell gefertigten Wohnungsbestand geschaffen hatten. Die Überprüfungen mussten sich nicht nur mit den städtebaulichen Lagekriterien und dem Erhaltungszustand von Gebäuden, sondern in besonderer Weise mit den Gebrauchswerten und der Nachfragegunst der einzelnen Wohnungs- und Grundrisstypen auseinander setzen und dabei auch neue Funktionen, wie altengerechte Angebote und Wohnen für junge Haushalte berücksichtigen. 

In der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK 2005) wurde die Einteilung der Wohnquartiere und die Zuordnung zu den Gebietstypen überprüft und folgende Einstufung der Gebiete vorgeschlagen:

Die Altstadt bleibt trotz eines Rückgangs des Leerstands von 43,3 % auf 32,5 % „Erhaltungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf“. Als zwingend wird angesehen, den Bereich Bahnhof/Eisenbahnstraße, das ist die bisherige Entwicklungsmaßnahme "Stahlhof", ergänzt um die verbleibenden Flächen in Anschluss an das Sanierungsgebiet "Schweriner Vorstadt" in die städtebauliche Sanierungsmaßnahme einzubeziehen, um dort die noch immer vorhandenen städtebaulichen Missstände zu beheben. Gleichzeitig soll der Einsatz von Aufwertungsmitteln beantragt werden.

Der bisherige Rückbauschwerpunkt Südstadt, 3. BA ist vergleichend mit dem zusätzlichen neuem Schwerpunktgebiet Bärstämmweg, dessen Image sich deutlich verschlechtert hat, zu untersuchen. Dabei sind sowohl die Erneuerungskosten als auch die Nachnutzungsmöglichkeiten sorgfältig zu überprüfen. Dennoch wird die Südstadt (3. BA) weiterhin als Umstrukturierungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf eingestuft. Der 1. und 2. Bauabschnitt werden als Bestandserhaltungsgebiete mit langfristigem Umstrukturierungsbedarf eingestuft. Diese Ausweisung signalisiert noch keinen aktuellen Handlungsbedarf, macht aber deutlich, dass aufgrund der zunehmenden Überalterung in zehn bis fünfzehn Jahren hier die Notwendigkeit bestehen wird, das Gebiet den dann geforderten, neuen Ansprüchen anzupassen.

Es ist zu untersuchen, ob die Rückbaumaßnahmen im Gebiet Bärstämmweg erweitert und im 3. Bauabschnitt Südstadt vorsichtig zurückgenommen werden. Der Bärstämmweg stellt sich jedoch zwischenzeitlich ebenfalls als ein Umstrukturierungsgebiet mit besonderem Handlungsbedarf dar und bedarf einer dringenden Förderung.

Die städtebaulichen Missstände in der Schweriner Vorstadt sind erst im Ansatz behoben, wie die hohe Fluktuation andeutet. Das Erhaltungsgebiet Schweriner Vorstadt bedarf einer weiteren kritischen Beobachtung.

Der Leerstand im Distelberg ist zwar nicht dramatisch, die Qualität des Wohnumfeldes bedarf jedoch dringend einer Aufwertung, deshalb wird der Distelberg weiterhin als Umstrukturierungsgebiet eingestuft.

Die Fortschreibung des ISEK 2005 wurde am 10.11.2005 beschlossen (Beschluss-Nr.: IV/0283/05).

Gesamtstädtisches Konzept (Plan)

Das aktuelle Monitoring Stadtentwicklung 2014 finden Sie hier.


[1] die in Klammern gesetzten Zahlen beziehen sich auf die beigefügte Karte